关于验房的内容、手段和局限性
作者/ 林森, RHI
是不是房屋内外的所有的东西都会检查到呢？答案是否定的。验房主要针对那些构成房屋的最重要的最基本的系统、构件和设备。也就是那些顾客普遍关心的，影响他们买卖决定的方面。主要包括：室外、屋面、室内、结构系统、供配电系统、给排水系统、暖气系统、冷气系统、保温及通风系统、壁炉及火炉。
安省验房师协会( OAHI )的 “操作标准 ” ( “ Standards of Practice ” ) 详细罗列了哪
些项目需要检查，哪些项目需要描述，哪些项目不需要检查以及应该怎样报告。OAHI 要求并监管其会员验房师执行这个标准。非会员则不受这样的约束。这个
标准沿用至今已近二十年，经过不断修改完善，被实践证明是一个能够满足顾客需要，在2~3小时内可以完成的，比较现实可行的标准。已为社会(包括地产界)所广泛接受。对此有兴趣的朋友可以从 OAHI 的网站：www.oahi.com下载
。
以下内容不包括在在这个标准中(即不包括通常的验房范围内 ) ：电话系统.、保安
系统、电视 Cable (以上都由专业公司提供服务和维护) 、白蚁、水质量、空气质
量、环境危害评估等(如氡气、有毒害气体、电磁场危害等) 。其原因或者是因为
发生的机率较小；或是因为需要特殊的专业训练和设备；或是因为需时太长无法在2-3小时内完成。虽然这些内容不在我们的工作范围内，但安省验房师协会
(OAHI)却非常重视对其成员进行相关教育(如白蚁、UFFI、石棉等)。所以，一般验房师都具备一定的相关知识，遇到可疑情况，会提醒顾客做进一步的检查。但顾客应该明白：这些内容毕竟不在验房范围内，验房师也不是某一方面的专家。
如果你们有某些特别的担忧，应该主动安排专业机构或人员进行专项检查。
以前讲过，验房手段是一种 Visual Inspection，即通过视觉上的观察和一般性的
操作，并借助于一些仪器设备，对房屋各主要系统及其构件 (可接近可操作的部
分--- readily accessible and operatable ) 当前状况进行评估。也就是说：验房师
主要凭借经验和所受的专业训练，并借助于一些仪器设备，通过表面现象来判断其本质。这就决定了其局限性( Limitations )，主要表现在：
- 隐蔽的问题、没有任何外表迹像的问题难以被发现。验房师没有特异功能可以看到墙内的情况，目前也没有成熟的技术手段可以做到这一点。在现实操作中，我们没有也不可能把墙体、吊顶、地面打开来看；不可能把所有的家俱、杂物都移开来看；有些地方可能被封闭了，我们根本去不了，如阁楼Attic的入口被钉死了。如在冬天，我们可能无法看到被雪覆盖的屋面。
或者，屋主事先有意地精心地对一些问题做掩盖；且一些问题的出现具有阶段性或周期性( 如漏水、潮湿只发生在下
雨、化雪时)，验房时能一点迹像也没有，只有住在里面一段时间后，才会逐步发现。
- 验房报告只针对验房当时的房屋状态，验房师无法预测一些构件或设备将来何时会出什么问题。这就好像任何一个汽车技师都无法预测一个汽车发动机哪一天会发生什么问题一样。当我们使用湿度仪来检测一些地方是否潮湿漏水时，仪器所反应的是当时的潮湿程度。也就是说，如果是很久以前漏过水并且已经干了，仪器是无法检测出来的。在验屋时，我们试冲一个抽水马桶，发现它排水顺畅，却无法预测它何时会因为什么原因堵掉。一个过去和现在没有漏水的地下室，如果室外场地排水不畅，地基墙又存在薄弱环节，将来某一天下雨时随时可能漏水。
- 验房工作受时间的限制。对于一般房屋，可以被各方所接受的验房时间约2.5-3个小时。如果我们在一个卫生间内捣腾半个小时，当然会发现更多的问题，那么整个验房可能需要两天。如果我们把室内所有的家具杂物、衣橱内所有的衣物、墙上所有的悬挂物、地面所有的地毯都移开来看，当然会发现更多的问题，那么这个移开和放回的过程可能就需要一天，屋主可能根本不同意我们这样做。
- 验房师是通才( Generalist ) ，不是各个专业的专家( not specialist in all disciplines )。他们对各个专业都有所了解，但毕竟不可能样样精通，无所不
知。有些设备只能由持相应牌照的技师才能操作。如遇到我们无法解决的问题，我们会建议求助这方面的专家。从严格意义上来讲，要对房屋做出准确、权威的鉴定，应该分别请建筑师、土木工程师、水专家、电专家、冷暖气专家、屋面专家对各自的专业做出鉴定。这不但要花费许多金钱和时间，在现实生活中也不可行 (屋主不会同意) ，一般也没有必要。
正是基于以上的局限性，绝大多数验房师都会坦率地告诉顾客：验房不可能发现和预测所有的问题，也不是任何一种担保或保险。但却能最大程度地让你避免风险。是一种花钱较少，比较现实可行的，且被广泛采用的了解房屋当前状态的方法。这里，之所以如此明白地指出验房工作的局限性和不足，就是希望大家对它有一个真实的了解和现实的期待。这决不意味著验房师有意回避责任。他们应该信守职业道德，根据有关标准和规定，谨慎地、负责任地工作---Owe the client a duty of care。
本文作者是注册验房师( RHI )林森。原文载于“地产周刊”2005年8月12日第31期。Tel：(416) 825-3099，
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