下Offer前验房---房地产交易中的趋势
作者/ 林森, RHI

      近年来，加拿大房地产市场持续升温。重售房市场更是连续创下高销售记录，经常出现了一个房屋挂牌，多个offers竞争的火热局面。在市场不断变化的今天，正催生出一种新的验房趋势，而这个趋势也正在逐渐地被更多的买家、卖家及地产经纪所接受，那就是Pre-offer Inspections。

      Pre-offer Inspections是指买方对某一房屋特别有兴趣，在下offer之前（即买卖协议签订之前），为了解房屋的状况并做到心中有数，安排对房屋进行一次检验。这样，买方就可以在将来offer中取消验房条件。这种方式特别适用于Multiple Offers的情况，因为此举会使offer具有很大的吸引力和优势。此外，在买卖双方事先已达成某种意向，或在卖方不接受协议中有验房条款的情况下，这种方式也较为合适。

      与通常的签订协议后验房(Pre-purchase Inspections)相比，Pre-offer Inspections具有许多优点，对于买卖双方（包括有关各方）都有好处，因此已经被买卖双方越来越广泛地采用。我认为，Pre-offer Inspections将是未来房地产交易中的一种值得推广的发展趋势。

      对于买方来讲，验屋过程就是对房屋重新认识的过程。验屋之后，买方有比较充裕的时间在比较宽松的环境下，对购买意向进行冷静判断。此时买方没有协议签订后的压力，可以自由决定是否购买。基于验屋报告所下的offer将是客观理性的，可以最大限度的减少将来后悔的可能性。协商过程中，买方可以将验屋过程中所获得的权威信息（包括房屋的优缺点和问题）告知卖方，使其对房屋也有个客观的认识，这样有利于双方达成一个满意的协议。但对于买方来讲，Pre-offer Inspections也有一个缺点，那就是：由于买卖双方没有协议在先，卖方可以同时与其他买家接触谈判并签订协议。这样一来，如果房屋被其他买家买下，则买方将损失一次验房费用。因此，买方应该根据实际情况慎重决定究竟选用哪种验房方式。Pre-offer Inspections在Multiple Offers、双方事先已达成某种意向、卖方不同意协议中有验房条款的情况下，尤为适合。在现实中，有聪明的交易方成功地解除了验房费用的困扰，如通过双方协商使费用在成交后从房价中折扣等等。

      对于卖方来讲，除了有2—3个小时不方便的时间外，验房本身对于他们没有任何损失。如果买方愿意在没有签订协议的情况下就花钱请人验房，本身就显示了极大的兴趣和购买的诚意。聪明的卖方及其代理经纪应该支持和鼓励这样的做法，愿意优先与这样的买家认真谈判。更重要的是，Pre-offer Inspections也避免了在签订协议之后，买方以验房中发现的问题为依据，进行第二次讨价还价给卖方所造成的烦恼和被动。人无完人，房屋也是如此，任何房子都会有这样或那样的缺点或问题。如果在签订了协议之后，再出现买方以某些房屋问题为理由取消协议的情况，极有可能引起市场和其他潜在买家对房屋的猜疑和误解，影响下一步销售和房主自己的信心。而用Pre-offer Inspections这种形式，即使双方后来没能达成协议，也不会对市场造成任何影响，因为根本就没有过协议。即使验房结果导致买卖没有成交，卖方也可以从验房报告或买家反馈中获得有价值的信息，及时对房屋进行必要的维修改进，并调整以后的销售策略。因此，这种形式对卖方更是有益无害的。

      也许有人会说：由卖方事先请人验屋（Pre-listing Inspections）并提供报告不是也一样吗？应该看到：Pre-listing Inspections 在现实交易中并不普遍，主要原因是许多买家不信任这样的报告，甚至读不懂报告。因为如果没有亲自参加验房，仅靠阅读报告通常不能生动地了解房屋的真实情况，而且报告的内容也很容易让人误解。从法律意义上来讲，验房师及其报告只对顾客(这里是指卖方)负责，并不对其他阅读者负责。对于买房这样重大的投资，买方当然希望由自己选择一个可靠的人来完成这项重要的工作。此外，造成这种情况的原因，还与至今验房行业沒有严格而全面的监管及专业市場混乱有关。

      我曾经做过许多Pre-offer Inspections，对其中的一次记忆深刻。那是一位顾客看上了位于多伦多市中心一栋很大的旧的独立屋，当时，这幢房子是由一个教会拥有，因为长期无人居住，导致状况很差，但优点是价格很便宜。许多人看过房子，却没人敢下offer，在市场上挂牌了很久却一直没有卖出，挂牌价格也是一降再降。顾客很有兴趣买，但又非常担心房屋存在大问题，因此犹豫不决。顾客在与卖方谈offer时，希望offer里有验房条件，但对方坚决不同意，说：“只要你们有诚意买，价格好商量，但只能谈一次价格。房子的状况你们都看到了，要买就下定决心，不要到时候后悔了，或最后再以这样、那样的问题为理由再来讨价还价。”针对这种情况，我向顾客建议，能不能在谈offer之前验房呢？这样即使最后交易不成，无非是损失一点验屋费，相比于买房子这样的大支出，验屋费当然微不足道。买卖双方最后都接受了我的建议。

      到了现场之后，我发现这房子确实会给人很破烂的印象，因为房屋到处是损坏、破烂、裂痕、水迹等。此外，我还发现：这个房屋是水系统供暖、采用的是60A供电、有局部knob & tube 电线、内部布线很不合理，有明显的安全隐患，而且阁楼几乎没有保温等等……，虽然房屋问题很多，但也发现该房子的结构很坚固，那些破损都是表面上的，房子很干燥，没有漏水、发霉的痕迹，屋面和锅炉都还比较新等一系列优点。于是，我给顾客分析了每一项问题、缺点、优点、维修的费用和维修的必要性，并讨论了他们所关心的将来改造可行性等问题。所有的这些专业信息都是顾客在验房之前所不可能得到的。顾客对我们的服务非常满意。以这些信息为依据，他们很快地买家达成了一个满意的协议。之后，他们按照我的建议对房屋进行了全面的装修和改造，该换的换、该修的修，如今这间房子面貌焕然一新，当然也升值了许多。这是顾客在加拿大的第一次买房，因为有了Pre-offer Inspection，所以大功告成，终于拥有了属于自己的理想家园。

      从这些顾客的经验及我们所获得的多方面反馈信息来看，我认为：Pre-offer Inspections实在是一种很好的选择。由于买卖双方都没有了签订协议后可能产生的压力和紧张心理，所以能够比较客观、冷静地看待验屋中涉及到的一些问题。这样，既避免浪费各方（包括双方经纪）时间和精力，同时也避免了可能因验屋问题造成的争议和不愉快，从而确保了双方可以较为顺利地进行交易。

      这里，应该强调：Pre-offer Inspections并不能由买方单方面安排，应事先征得卖方的明确同意后再进行。而卖方也应尽量提供方便，比如在验房时间内不安排其他人参观房屋等。我们不主张在未征得卖方同意的情况下，“偷偷摸摸”地进行所谓“快速简单验房”，因为这不仅会严重影响验房师的工作质量，难以确保其所提供信息的准确性、全面性，而且对于卖方来说也是不负责任、不公平的。

      对于验房师而言，Pre-offer Inspections、Pre-purchase Inspections、Pre-listing Inspections几种验房方式只是服务对象、进行时间有所不同，而工作内容都是一样的。无论面对何种情况，都应该执行同样的行业标准和规则，为客户提供同样的服务。验房师的职责始终是科学、独立地鉴定房屋的当前状态，向顾客提供客观、公平、准确的房屋信息。

      时代在变化，市场在变化，我们的生活时时处处都在发生着变化，每一个新趋势都要经历市场的锤炼、时间的考验， 希望Pre-offer Inspections能带给房屋交易中的有关各方更多的安心和好处。

      本文作者是注册验房师( RHI )林森。原文载于“地产周刊”2007年4月27日第120期。Tel：(416) 825-3099， Website: www.wintrust.ca